Gebiedskader Vaartbroek

Om te beoordelen wat mogelijk is in Vaartbroek en om te zorgen dat de ontwikkelingen zorgen voor een betere buurt, maken we een document met voorwaarden en kansen. Dit noemen we een gebiedskader. Daarin staat wat we willen bereiken in Vaartbroek en waar we rekening mee houden. 

Het gebiedskader is een formeel beleidsdocument van de gemeente. Het stuurt hoe de gemeente aan Vaartbroek werkt en hoe zij bouwplannen in Vaartbroek beoordeelt. Die bouwplannen moeten passen in wat het gebiedskader zegt.

Het gebiedskader noemt veel zaken die belangrijk zijn bij de ontwikkeling van de buurt. Het zegt niet dat ergens moet worden gebouwd (of gesloopt). Het geeft wel de kaders aan, voor als iemand met een bouwplan komt. 

We maken graag een goede mix van verschillende typen woningen. Zo zorgen we dat er voor iedere levensfase en voor iedere portemonnee een woning te vinden is in Vaartbroek. In een fijne buurt wordt niet alleen gewoond. Er is ook ruimte voor voorzieningen en ontmoeting. Hiervoor willen we de bestaande voorzieningen behouden en uitbreiden. Op centrale plekken in de buurt voegen we sociale en commerciële ruimten toe. En we versterken de bestaande groenstructuren en verbinden deze met elkaar.

De gemeente heeft het gebiedskader opgesteld in samenspraak met iedereen die zich betrokken voelt bij het gebied: (toekomstige) bewoners, ondernemers, eigenaren, huurders, belangenorganisaties en initiatiefnemers met bouwplannen.

De gemeente vindt participatie heel belangrijk. In 2024 en 2025 waren er meerdere participatiemomenten in Vaartbroek, op verschillende manieren. We hebben aan bewoners van Vaartbroek gevraagd wat ze vinden van Vaartbroek, hoe ze denken over mogelijke bouwplannen, wat er goed is wat er beter kan. De gemeente kijkt naar belangen en wensen van omwonenden, van buurtbewoners, van woningzoekenden en van de stad als geheel. Die wensen en belangen verschillen soms van elkaar. De gemeente maakt dan een afweging en een keuze. Op basis van de opgehaalde informatie en de afwegingen is het concept gebiedskader opgesteld.

De gemeenteraad heeft het concept gebiedskader in september 2025 besproken. Meerdere bewoners, twee bewonerscommissies en Woonbedrijf hebben toen ook ingesproken in de raad. De raad heeft aan het college opmerkingen gemaakt over het concept gebiedskader. Die opmerkingen heeft het college verwerkt. De nieuwe versie, het ontwerp gebiedskader, heeft in februari en maart zes weken ter inzage gelegen. In deze periode kon iedereen een inspraakreactie geven. De ruim 100 ingekomen inspraakreacties hebben we gelezen en een deel heeft geleid tot aanpassingen van het gebiedskader.  De ontvangen reacties zijn samengevat in een inspraaknota. Daarin staat of de inspraakreactie wel of niet verwerkt wordt in het gebiedskader en waarom. Het college heeft ook deze inspraaknota vastgesteld op 7 juli.

Dankzij de inspraakreacties hebben we het gebiedskader op enkele punten kunnen verbeteren, door extra uitleg of een betere woordkeuze. 
De belangrijkste aanpassingen:

• Uitgelegd wat de gemeente doet en wat initiatiefnemers doen zoals woningcorporaties;
• Gelijke aandacht geven aan de drie scenario’s die Woonbedrijf onderzoekt rond het Amandelpark; eerst lag er te veel nadruk op de mogelijkheid van volledige sloop-nieuwbouw;
• Uitleg geven over het Eindhovens Statuut en het instrument ‘sociaal plan’;
• Beter uitleggen wat een wijk-/parkeerhub is en dat de gemeente studeert op een hub-strategie en passend parkeerbeleid;
• Meer aandacht geven aan het belang van sociale netwerken van mensen en benoemen dat sloop/nieuwbouw daar effect op heeft.
   

Onder het kopje Waar vind ik meer informatie? kun je alle beschikbare bestanden vinden.
 

1. Het vaststellen van het gebiedskader is het einde van een lang traject vanuit de gemeente en meteen het begin van andere trajecten. Vaartbroek blijft zich ontwikkelen. Er zijn al veel huurwoningen gerenoveerd. Ook lopen er drie initiatieven voor nieuwbouw: bij het winkelcentrum (nieuwbouw), aan de Suikerpeerstraat (nieuwbouw) en rond het Amandelpark (renovatie en/of nieuwbouw). In de toekomst zullen er waarschijnlijk nog andere plannen bijkomen.
    

Voor verschillende (bouw)plannen in Vaartbroek zijn of komen er aparte trajecten, met participatie voor buurtbewoners. Daarvoor ligt het initiatief bij de eigenaar van het plan, bijvoorbeeld een woningcorporatie of ontwikkelaar. De gemeente toetst de plannen onder andere aan het gebiedskader. Zij kijkt mee bij de participatie en zal later ook formele zaken afhandelen, zoals de vergunningen en de wijziging van het omgevingsplan. Ook daarbij zijn er weer inspraakmogelijkheden voor de buurt.

Hoe zorgen we ervoor dat meer woningen en een fijne openbare ruimte in het gebied passen?

De nieuwe gebouwen in Vaartbroek passen bij de manier waarop de buurt ontworpen is. Het mag zichtbaar zijn dat er nieuwe gebouwen toegevoegd zijn. Het materiaalgebruik en de bouwhoogtes moeten wel passen bij de omgeving. Nieuwbouw mag iets hoger zijn, passend bij de plek, maar het hoogteverschil mag op de meeste plekken niet te groot zijn. 

Rondom het park en het winkelcentrum mag de bebouwing wel meer veranderen. Hier zijn losstaande woongebouwen mogelijk; bij het park gemiddeld vijf lagen hoog. Op deze manier kunnen meer mensen uitkijken op het groen en kan het park rond de nieuwe gebouwen uitgebreid worden. Nieuwe bebouwing die uitkijkt op het park, zorgt ervoor dat het park veiliger wordt. Het winkelcentrum vormt het hart van de buurt; daar mag fors hoger gebouwd worden, tot 50 meter. Meer mensen kunnen dan vlakbij belangrijke voorzieningen wonen. We benutten daken voor groen en zonne-energie.

Overal in de buurt zorgen we voor een goede overgang tussen de openbare ruimte en het gebouw. Openbare plekken en de parkrand krijgen een gezellige sfeer met naast woningen ook ruimte voor buurt- en maatschappelijke functies op de begane grond. De ontmoetingsplekken zorgen voor contact en levendigheid in de buurt.

We bouwen niet in de grote groene structuren zoals het Amandelpark en het Dommeldal. We verbinden het groen en groene plekken met elkaar en richten de openbare ruimte voetgangers- en fietsvriendelijk in. Er komen zonnige én schaduwrijke plekken. Ook houden we rekening met de wind voor een aangenaam buitenklimaat.

Stedelijke uitstraling: hoe kan Vaartbroek eruitzien?

Vaartbroek combineert verschillende bouwstijlen en -hoogtes die bijdragen aan een mooi en gevarieerd straatbeeld. Nieuwe gebouwen passen goed bij het groen en de bestaande bebouwing, met een balans tussen moderne materialen en milieuvriendelijke keuzes. 

Cultuurhistorie: welke bestaande kwaliteiten zijn er en willen we houden?

Vaartbroek is grotendeels rond 1965 gebouwd, met veel kenmerken van de wederopbouwperiode. De groene randen en de structuur van de wijk zijn waardevolle elementen. Historische vondsten, zoals het militaire legerkamp uit 1748, zijn onderdeel van de rijke geschiedenis die we willen behouden. De school De Bijenkorf heeft een bijzondere architectuur die gerespecteerd moet worden. De John F. Kennedylaan moet zijn grootstedelijke karakter behouden, samen met de groene randzones.

Openbare ruimte, groen en water: wat willen we voor de openbare ruimte? 

Groen is noodzakelijk voor een gezonde en toekomstbestendige stad. In Vaartbroek willen we de openbare ruimte groener maken. Dit zorgt voor een fijne plek om te spelen, bewegen en ontmoeten, meer verkoeling, een goede waterberging, een betere luchtkwaliteit en een verbetering van de biodiversiteit. Bij nieuwbouw moet gemiddeld acht vierkante meter groen per woning worden toegevoegd. Voor andere functies is dit tien procent van de vloeroppervlakte. Regenwater wordt opgevangen en hergebruikt om wateroverlast te voorkomen. 

Duurzaamheid: hoe maken we Vaartbroek een gezonde buurt voor de toekomst? 

We streven naar een gezonde en toekomstbestendige stad. Ook Vaartbroek staat voor de uitdaging van energievoorziening en warmtetransitie. We streven naar een aardgasvrije buurt met energiezuinige en circulaire gebouwen. Dit bestaat uit ondergrondse energieopslag, isolatie van woningen en groene initiatieven. Hergebruik van materialen, zowel in gebouwen als openbare ruimte, speelt een centrale rol.

Mobiliteit: hoe verbeteren we verkeer en parkeren in Vaartbroek? 

Goede bereikbaarheid is een randvoorwaarde voor de bouw van nieuwe woningen. Daarom zal er extra verkeersonderzoek komen, tegelijk met de planontwikkelingen. Om de mobiliteit in Vaartbroek te verbeteren, richten we ons op wandelen, fietsen en openbaar vervoer. Deelmobiliteit krijgt een centrale plek in de buurt. We zijn met de provincie in gesprek over het verhogen van de frequentie van buslijn 4. Voor het parkeren onderzoeken we meerdere mogelijkheden. Het aanleggen van één of twee centrale parkeervoorzieningen kan de parkeerdruk op andere plekken in de buurt verminderen. We verwachten daar in 2027 meer duidelijkheid over.

Programma: welke woningen en voorzieningen zien we nog meer in Vaartbroek?

We werken aan een goede mix van verschillende woningen. Dit zorgt voor doorstroming in de buurt en is belangrijk voor een leefbare en prettige woonomgeving. Vaartbroek heeft een goed winkelcentrum dat we willen versterken. We streven ernaar om de maatschappelijke voorzieningen in de buurt uit te breiden. Verder willen we de bestaande sport- en culturele voorzieningen in de buurt behouden. Hierbij letten we erop dat alles goed toegankelijk is voor iedereen.

Leefbaarheid en veiligheid: hoe maken we Vaartbroek een veilige en prettige omgeving?

We streven naar een veilige en prettige buurt met goed ontworpen straten en groene ruimtes voor sociale ontmoeting en verkeersveiligheid. Goede verlichting en buurtpreventie zorgen voor een veilig gevoel. We stimuleren sociale ontmoeting en betrokkenheid tussen bewoners en zorgen voor toegankelijke voorzieningen voor iedereen.

Het Gebiedskader Vaartbroek vind je onder het kopje Waar vind ik meer informatie?.

In Vaartbroek is ruimte om ongeveer 1000 woningen bij te bouwen. Het is nog niet zeker of het er 1000 worden, of minder, of wat meer. Zeker is wel dat er gebouwd wordt in meerdere fases en verspreid over meerdere jaren. Het gebiedskader biedt kaders waaraan initiatieven moeten voldoen. De initiatiefnemers, zoals een woningcorporatie, werken hun plannen zelf uit. Hiervoor zijn, en komen, er aparte participatietrajecten.

Op drie plekken in de buurt zijn al initiatieven bekend. Sommige ontwikkelingen staan nog aan het begin, waarbij er alleen een gebied en eerste idee bekend is. Andere ontwikkelingen zijn al verder.

In het gebiedskader geven we aan wat de ambities, voorwaarden en kansen zijn voor Vaartbroek. Het gaat daarbij om thema’s zoals wonen, werken, openbare ruimte, voorzieningen, verkeer en leefbaarheid. Zo willen we sturing geven aan hoe het gebied eruit komt te zien, maar ook hoe ruimtelijke ontwikkelingen kunnen bijdragen aan de maatschappelijke opgaven in het gebied. Daarnaast bevat een gebiedskader de spelregels waar toekomstige ontwikkelingen aan moeten voldoen, zoals bijvoorbeeld de hoogte van gebouwen.